开始：民生问题无小事，为全方位多角度的反映民生，解民生之忧，谋民生之利，由三亚市人民政府办公室主办、FM104.6天涯之声承办的政务公开互动广播节目《政策e解读》，正在直播。我是主持人雪娇,节目首播时间是每周五下午2:00-3:00，重播时间是每周六下午2:00-3:00。今天政策解读节目解读的文件是最新出台的《三亚市物业管理实施办法》。
您是否遇到过小区电梯坏了迟迟没人修、小区内停车位只卖不租、小区内违法搭建无人管的情况？您是否知道小区内物业经营收益是否归全体业主所有？物业催缴物业费断水断电合规吗？小区内哪些车位是业主共有车位，物业出租产生的收益是否归还全体业主？为什么我的小区物业费收取的比其他小区要高?三亚的老旧小区没有物业，物业管理服务该如何执行？
日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，2022年12月28日三亚市人民政府结合本市情况出台了《三亚市物业管理实施办法》。实施办法中不但明确了建筑设计企业、物业公司和业主三者之间的权利义务,也将对化解物业纠纷和矛盾,为业主和物业公司正确维权提供了法律依据。关于本次出台
物业管理事关广大人民群众的切身利益，对于改善人居环境、促进社区建设、维护社会稳定具备极其重大意义。那物业管理具体指的是什么？
王东升：我们第一步看两个定义：一个是2003年6月8日国务院令第379《物业管理条例》：第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
另一个是我们本次刚刚发布的：《三亚市物业管理实施办法》：本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理、委托物业服务人等方式，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
从定义我们大家可以看出，物业管理，就是业主通过合同的约定，将自己所有的房屋、配套设备设施、相关场地做维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这里的重点，一个是“业主”的“选择、决定”，这个是物权的体现；一个是“合同约定”，这个是物业服务人开展物业管理服务工作的最基本依据。
随着近几年物业服务行业专业服务水平、科技信息化、智能化水平的不断的提高，也促进了各项专业服务供应的一直在改进。在传统的物业公司管理、服务的基础上，出现了不少业主自行管理的优秀案例，这也是业主充分行使权力的一种体现。
当然，法规规定的只是最基本的物业管理概念。物业管理的范围也很宽泛。不仅包括住宅性质物业，还包含商业、写字楼、医院、学校、工厂等等。当然，大家最关注的，肯定是住宅物业，以及分割销类型的物业，比如产权式酒店、写字楼等等，这部分物业业主数量大，与我们关系最为密切。
作为一个与广大人民群众日常生活结合最紧密的行业，在国内经过四十多年的发展，其功能和作用，早已经突破了对“物”的管理范畴，应该说是在对“物”的管理的基础上，更多的体现了对“人”的服务。比如现阶段提出的倡导物业公司开展居家养老服务、线上线下的社区服务等。所以，现在的“物业管理”概念，准确来讲，更应该是“生活服务行业”，具有“生活保障”功能。
王东升：市住房和城乡建设局是本市物业管理的行政主任部门，负责全市物业管理活动的管理、监督和指导工作。我们正真看到，在本次修订过的《三亚市物业管理实施办法》中，明确了：
（二）建立、完善物业管理分级培训体系，组织并且开展物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训；
（三）加强对物业服务人的监督管理，督促物业服务行业提升服务质量，依法开展物业管理行政检查工作；
王东升：本次修订的《三亚市物业管理实施办法》第二章是物业管理区域，物业管理区域设定为一个独立章节，也体现了管理区域划分的重要性，和对后期物业管理的影响。其中第九条列举了物业管理区域的划分要素，“应充分考虑物业的规划用地范围、土地使用权属范围、自然界限、共用设施设备、建筑物规模、社区布局、开发周期等因素确定。”
物业管理区域过小，最显著的影响就是，为保障应有的服务功能，物业公司服务成本服务成本升高。我们常说的：麻雀虽小，五脏俱全，这些服务成本分摊难度大；以及停车、交通等不便之处。
物业管理区域过大，一般开发周期就比较长，也会有前期后期同类物业服务费用标准不同，也可能因为面积过大、户数多，所以业主共同事务决策难度增加；还有就是如果物业区域范围过大，公共事务对较远业主的影响可能较小，该部分业主对公共事务的关注度减低等问题。
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；
（三）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；
业主共有，有物业区域内全体业主共有；有部分业主。比如小区大门、道路、广场，一般属于该物业服务区域内全体业主共有；比如电梯，就属于本楼栋业主共有。
王东升：作为业主，“物权”是法定权限，也是物业管理权利的来源和基础。业主首先具有的就是对“物”的处分权利。在此基础上延伸出来的物业管理活动中业主的权利。
（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务人提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；
（六）对物业共用部位和共用设施设备、物业专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；
王东升：首先是基于“共有”概念下的“公共义务”：比如遵守公共秩序，这里的公共秩序，指的是“业主大会议事规则和临时管理规约或者管理规约”等全体业主约定的规则。比如要遵守“物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”这个是我们生活秩序的保障。比如要“按照物业服务合同的约定支付物业服务费”，也是法定义务。
王东升：小区内公共事项，由业主共同决定。但根据重要程度、影响程度、发生频次等原因，其决定方式、流程有所不同。大多数的规则，在小区“管理规约”中已经约定。《办法》第第十五条 ，明确了需要业主共同决定的重要事项：
（十）物业服务区域调整、业主自行管理、与物业服务人签订物业服务合同（含物业服务费的确定）、业主共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
我们以前口头常说叫“双过半”，现在民法典、海南经济特区物业管理条例等法律法规对此都都进行了修订，本次办法遵照上位法要求做了调整。
决定这些事项，首先是参与表决人数比例，“双过三分之二”。这里的参与表决，应该理解为“有明确的意思表示”，不管是“同意、反对、弃权”都应该明确表示出来，视为参与。“双过三分之二”，即参与表决的业主人数，要超过总人数的三分之二，这部分业主所拥有的专有面积，要超过总专有面积比例三分之二。二者必须同时具备。
王东升：不是必须成立。但成立业主大会，是业主行使权力、保障业主权益的有效途径和方式。
当物业管理区域符合以下条件之一的，就可以设立业主大会，选举业主委员会：（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上；（二）首套房屋出售并交付使用满两年。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法表决业主共同决定事项。
王东升：作为业主大会的执行机构，业主委员会的首要职责是执行业主大会决定。业委会主要职责，还包括召集业主大会会议；代表业主大会与物业服务人签订合同，开展物业服务的品质评估、物业服务合同履行情况监督、协调相关各方关系等等。
这里需要注意的是，刚才说的业委会签订物业服务合同，是指在业主大会作出续聘、选聘、解聘等决定后，业委会负责执行，代表业主大会签订合同。并不是由业委会决定续聘、选聘。我们刚才说了，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务人；都是法规明确由全体业主决定的事项，是不可以授权业委会代为决定的，业委会更不可以超越职权去代替全体业主做此类决定。
王东升：公共事项透明度不够，是造成业主大会和业主委员会运行困难的一个原因。提高信息透明度，也是提高业委会信用和信任度的一个重要保障。本次办法修订，对业委会工作信息和业委会委员个人信息公示都有了明确要求。
《办法》第三十条对业委会需要向全体业主公示公告的信息做了详细罗列，总结起来主要有几个方面：一是业主大会决定类：比如物业服务合同、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约等，这些是需要业主大会决定的事项；二是日常工作类，物业管理区域共有部分收益及收支情况、业委会会议纪要和会议决定、委员及工作人员信息等；三是委员个人情况：业主委员会委员交纳物业服务费用情况、车位（车库）使用情况、违章搭建情况、公共区域占用情况、在本物业区域内开展或推荐商户开展经营活动情况等；
办法不仅对公示范围做了规范，对以上信息的公示时间、公示频次、公示方式等也同样做了要求。而且，明确了一个重要事项，就是业委会主任要对公告、公示信息的真实、准确性负责。
业主委员会对人数有没有要求？业主委员会委员任期是多久？什么情况下予以取消资格？
王东升：业委会委员人数没有明确要求，业主大会可以根据项目面积、户数规模，委员分工需要等实际情况决定。一般人数为5-11人。委员任期与业委会任期一致，为3-5年，具体时间由业主大会决定。委员资格取消有罢免和自然终止两种情况。由于委员本人因不执行业主大会决定等违反业主大会议事规则规定行为的；以及“面积人数双20%”的业主共同提议的，业主大会可以决定罢免委员资格；
第二种是自然终止：主要是客观原因无法担任职务的，比如：委员不再是本物业管理区域业主、主动辞职、丧失履职能力、被判处刑法等情况时，委员资格即自然终止。
文件中第四章物业管理服务分为两节，第一节“前期物业管理服务”和第二节“物业管理服务”，其中“前期物业管理服务”监管重点工作都有哪些？
王东升：一是前期物业招投标：明确前期物业应通过三亚市人民政府公共资源交易平台进行公开招标。《办法》也规定，建筑面积3万平方米以下以及投标人少于3个的，可以协议招标。
二是新交付物业的承接查验工作：承接查验涉及多方面，不仅包含工程施工类项目，也包含配套设施设备查验，使用功能查验，以及各类资料接收。承接查验是对业主权益的有力保障，将直接影响物业交付后业主的居住感受。
第二节“物业管理服务”中提到前期物业延续及业主大会合规更换的新物业。在什么情况下业主大会可以行使权力另聘物业服务人？
王东升：首届业主大会成立之后，即可决定是否续聘或另外选聘物业服务人。对于原来是有业主大会授权签订的物业服务合同的，可以根据物业服务合同约定，看是否时间到期、以及条件，另外续聘或者选聘物业服务人。
王东升：信息透明可以说是物业服务人与业主双方增进沟通、了解，建立信任、减少矛盾的主要措施。需要公示的信息有以下几类：
一是物业服务人、专项服务供应商的商事主体类、资格资质类、专业证明文件等；
三是公共权益变动信息，包括共有物业经营、公共场地使用、各项费用收支、公共维修资金等变动信息；
王东升：一般有几大项：公共保洁、绿化维护、秩序维护、设备设施维护等。准确来讲，要看物业合同约定内容。物业合同约定的，都属于物业服务项目。
（四）物业服务合同终止时，拒不退出物业管理区域或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；
（六）擅自采取停止供电、停止供水、限制使用电梯、限制出入小区、限制水电充值等方式催交物业服务费；
（八）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；
（九）骗取、挪用、贪污或者侵占物业专项维修资金、公共收益等业主共有财产；
总结起来呢，可以理解为：超出合同范围擅自决定，违反法律和法规及行业规则的事情，是不可为的。
王东升：无物业管理的老旧小区，由业主共同承担管理责任。这也是物权的体现。做好老旧小区改造及改造后的持续物业管理服务，是居民获得幸福感的源泉。需要业主积极行使权力，社区居委会、物业公司、专业服务公司共同推动物业管理普及。
王东升：除保障性住房实行政府指导价外，其他商品性房屋均为市场调解价。市场调解价的核心，是“质价相符”，从前期物业招标环节开始，招标文件、投标文件、前期物业服务合同、物业服务合同、服务公示扥资料中，涉及物业服务承诺的内容，都构成了“以质定价”“质价相符”中“质”的内容。
共有物业经营收益涉及的方面有很多，大家最为熟悉的就是电梯广告及小区内部广告，还有一部分收入是老百姓不是很熟悉的，就是关于停车费的收取，这部分也归业主所有吗？可以做下详细说明吗？
王东升：停车类物业纠纷数量是比较大的。业主关于停车收入的争议也比较多。分析起来，停车费应该包含两部分：物业服务费和车位使用费用；三亚市人民政府2022年7月4日发布的《三亚市车辆停放服务收费管理规定》中，对（四）未具备业主与物业（停车）服务企业协商议价条件的居民住宅小区，能够理解为没有成立业主大会的住宅小区，配套的停车设施收费，也明确了“管理服务费”和“车位使用费（租赁费）”分配比例、收费标准等。
车位使用费归产权人所有，所以建设单位所有的车位使用费（租赁费）归建筑设计企业所有。业主共有的车位，其收益归业主所有，也就是属于共有物业经营收益。当然也有一些建筑设计企业放弃了该部分收益。《办法》也规定，产权人放弃车位使用费收益，同意将此费用用于补充物业服务费用不足的，书面明确确认。
停车管理方面，有些小区内的车位，建筑设计企业“只卖不租”或者“只租不卖”这种方式是违规的吗？
王东升：对于“只租不卖”不违规，这是属于产权人对于自己权利处分的一种选择，能够满足物业使用人的使用需求。对于“只卖不租”，这种方式是违规的。车位作为物业（小区）配套设施，其设计功能是满足业主的使用需求，是业主所属物业，也就是房屋的配套功能。产权属于建筑设计企业的车位，建设单位可以出售，但不得设定只租不售、只长租不短租等附加条件。
王东升：物业专项维修资金作为业主的共同财产，在物业超过法定产品保修期限，需要维修、更新、改造时，由全体业主依法决定，市物业管理主管部门审核同意后列支。
（一）消防设施设备严重破损毁坏、电梯故障原因严重影响业主生活或者危及人身安全的；
（四）楼体外立面或者楼梯间、公共走廊的瓷砖等装饰层发生脱落或者存在明显起鼓、变形等脱落危险，危及人身财产安全的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活或者危及财产安全的；
（六）供配电系统中涉及的设施设备出现故障，造成停电或者漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；
申请紧急动用物业专项维修资金的，业主大会成立前，由物业服务人或者相关业主持相关材料向市物业管理主管部门申请；业主大会成立后，由业主大会或者业主委员会向市物业管理主管部门申请。市物业管理主管部门审核同意后列支。
物业管理不仅关乎小区内部，更是群众自治的体现、是社会治理的重要内容。社会各方应一起努力，在处理问题时也须多一分理解与宽容。
民生问题无小事，这里是正在为您直播的《政策e解读》节目。我是主持人雪娇,本节目首播时间是每周五下午2:00-3:00，重播时间是每周六下午2:00-3:00。我们将通过电波搭建为民排忧解难、推进政务公开，成为“老百姓发声的地方”。你有什么诉求可以发送微信到我们的微信公众平台“三亚广电天涯之声”，我们将第一时间为您解答。今天节目就到这里了，感谢大家收听，我们下期节目再见!
