前几天，在2024年物业行业大事记 全景看物业，你想知道的这里都有一文中，我们详细盘点了2024年物业行业和企业重要的大事记，并做了投票，根据2024年物业行业重点的大事和大家的投票，今天我们重点解析行业中的十大事件。
从政策角度，政策明白准确地提出“鼓励物业”发展。2024年2月1日起实施的《产业解构调整指导目录（2024本）》，正式将物业服务纳入到鼓励类商务服务业范畴，并首次对非住物业服务进行鼓励表态，明白准确地提出，要构建优势高效的服务业新体系，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加强公益性、基础性服务业供给。
“四好”理念也成为贯穿2024年行业发展的主线年，住建部部长便明白准确地提出“四好”工作理念，并表示“好的房子也应该有好的服务，好的服务要靠好的物业”。2024年全国两会期间，住建部部长倪虹表示“今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。” 将做好物业服务，提升服务品质拉到更高的要求和维度。
物业开始在重点会议中被提及。2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议指出，好房子需要好服务，2025年要大力实施物业服务的品质提升行动。
从权威数据角度，物业行业在营收、解决就业等方面得到提升。根据第五次经济普查数据，2023年，全国物业企业法人单位实现营业收入16960.5亿元；截至2023年末，全国物业企业法人单位37.5万个，全国物业企业法人单位从业人员总数854.3万人，与第四次全国经济普查公告中披露的截止到2018年的数据相比，各项指标分别增长87.1%、59.8%和34.1%。
物业行业在第三产业占据举足轻重的地位。2023年，物业行业的收入在第三产业中所占的比重已达到了2.46%，相较于2018年同期增长了0.61个百分点。且其绝对值和增速上均是优于餐饮业、住宿业等第三产业的。
从物企角度来说，好服务需要好标准，高标准才有高质量。物企通过识别服务过程中的客户关键触点，开展丰富的服务产品设计。目前，不少物企从自身发展出发，将内容的规范化和标准化转化为行业规范和指南，推动行业的规范化和标准化。并通过编写白皮书、案例研究等方式，分享企业的成功经验和最佳实践，逐步推动整个行业的标准化和专业化等。
中物智库认为，物业行业的发展离不开政策层面的重视和支持，同样，物企也需要加强专业性与服务能力的提升。
首次提及“房屋养老金制度”，自此，探索建立房屋养老金制度被多次提及，并逐步开展试点，研究住宅专项维修资金管理使用的过程中存在的问题，努力建立房屋全生命周期安全管理长效机制。2024年8月23日，房城乡建设部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布，我国正研究建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险三项制度，以构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。房屋养老金的进展再次被重点提出来，一度成为社会热点话题。据悉，已有上海等22个城市已开展试点工作。
老旧房屋维修资金体量小，提取率低，且部分房屋未归集维修资金。现有的住宅维修资金难以满足房屋老年阶段的维护需求。而且，根据《中国人口普查年鉴2020》，截至2020年末，我国2000年前建成的小区（老旧小区）占比约31%（按照套数），房屋的维修修缮的需求迫在眉睫。
中物智库认为，虽然近几年房屋养老金反复被提及，相关制度也步入试点阶段，但相关配套机制仍不健全，房屋养老金的来源、使用机制、以及如何覆盖专项维修资金制度实施之前建成的房子、如何建立资金保值增值的长效机制等问题都要进一步探讨和明确。
物业费“降价”成为2024年度的市场热议的话题。部分城市甚至会出现业主拒交物业费，组团要求降低物业费、要求更换物业企业等情况，为行业的发展，口碑产生了很大的影响。
一是，由于整体经济环境压力和消费降级的背景下，居民对价格的敏感度提高，房价的下跌也致使业主对物业服务价值重新评估。
二是，业主对物业服务不满意，认知不足。业主对物业服务详细的细节内容和价值的认知不足，会导致其对物业费用的质疑和不满。
三是，物企收费不透明，且“包人头”定价模式，业主没办法真正参与到定价中。业主往往不清楚物业费的具体构成和用途，更谈不上正确地来确定物业费的价值了。且业主无法通过你自己的需求和偏好来调整物业服务的内容和费用，有几率会使业主对物业费用的不认同和不满。
此外，如何平衡好物业费价格与服务质量、投入成本之间的关系，也一直是行业面临的难题。
根据中物智库数据，2023年，百强企业经营成本达2743.86亿元，同比增长8.52%，增速大于营业收入增速（7.46%），经营成本率达79.88%，较上年同期增加0.78个百分点。其中，人力成本仍是物企主要的成本构成。2023年仅自有员工人力成本占比达51.20%，较上年减少1.14个百分点，叠加占比近20%的外包成本，广义上的人工成本占比约有七成。且
随着社保缴纳规范化及社保基数上涨，我们大家都认为物业行业人工成本上涨的压力将进一步增大。
人工成本在上涨，而物业费却难以调价，政府指导价多年未有更新。例如，在本次处于降价漩涡中发布新规的城市来说，所谓新规，可能仅是旧规的再次明确。例如，广州的物业费指导价虽再次明确，但其价格还是维持了2016年的指导价标准，并没有变化。重庆市1至1.9元的标准，是2015年渝府办发36号文《重庆市物业服务收费管理办法》的配套文件，也并非“新规”。
近年来，政府、协会和物企在各自的层面也在积极地推进加大物业服务收费公开力度，建立服务分级体系，促进质价相符。例如，此前，住建部房地产市场监管司、文明办发布《关于开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”工作的通知》；上海物协自2015年便开始放开物业服务价格，并持续探索和实践物业服务质价相符调节机制；2024年7月，青岛物协正式对外发布了《青岛市物业服务的品质第三方评估指导手册》，对物业费收费和服务的品质的评估体系做了重要的深化和迭代，以引导业主委员会和物业服务企业确定合理的物业服务费标准，确保这个评估体系能真正符合青岛的现状；中海物业推出“物业服务菜单式服务”，提出“优质优价工程”，通过“菜单式”的服务选项，让业主了解物业服务收费的依据；2024年12月11日，万科物业发布“智选”产品，推出“弹性定价机制”，全面梳理社区内的95个服务空间、1530个作业对象，根据每个小区业主不一样的需求，分类筛选出158项必选服务、350项自选服务， 将服务选项和定价权利交还给业主等。
但这个过程中，不论是物业服务收费的公开力度，还是居民对物业服务的认知程度仍有很大的不足，构建质价相符的市场之间的竞争环境任重道远。
一方面，尽管民企上市意愿减弱，国资物企上市依然活跃。截至目前，国资上市物企共15家（不含已退市的华发物业服务），2024年物业行业新上市的泓盈城市服务、经发物业2家物企，均为国资物企。此外，深业物业已获批中国证监会备案通知书，获取境外上市前置条件。兰石雅生活、联投城市运营、瑞景城市服务等地方国资背景的物企正在启动资源整合、上市可行性研究等上市筹备工作。
另一方面，2024年香港IPO市场放缓，港股迎来一波退市潮。据统计，今年以来，港交所退市的企业达40多家，其中私有化退市的占比约三分之一。物业行业也开始有企业私有化退市。华发物业于9月底正式完成私有化退市。融信服务也于11月22日发布了重要的公告拟私有化退市。
中物智库认为：泓盈城市服务、经发物业上市的背景是新一轮国有企业改革。通过打包上市，可以轻松又有效地实现物业服务和城市服务的“资产证券化”，将政府机构物业资产作为底层资产推向证券交易市场募集资金，为城司带来持续现金流。这一过程不仅能盘活资产，也可提升国有资本的运营效率和效益，符合国企改革的目标。在新一轮国企改革的背景之下，未来可能还会有更多城投物业公司通过并购、上市等方式实现公司的转型及高质量发展。
应收账款增多、回款速度慢仍是2024年物企的痛点之一。根据中物智库数据，截至2024年上半年，62家上市物企应收账款及票据总额1040.69亿元，同比增长12.22%，增速持续高于同期营业收入增速（6.25%），较2023年底上涨20.92%。在营收收入中的占比也由上年同期的67.85%进一步增加3.81个百分点至71.66%。同时，52家上市物企应收账款周转天数均值为128天，同比增加4天，较2023年末增加12家。
为应对应收账款和周转天数的上涨，部分企业也开始采取一系列措施。例如，碧桂园服务已经成立了欠款追讨委员会，由公司高管组成，总裁徐彬淮带队，全方面推进各项欠款追讨。2022年底，雅生活与雅居乐签订“抵房“协议，以资产抵销未偿还应付款项，为房企偿付应付款项提供了新思路。2024年，万物云、金科服务、京城佳业、德商产投服务、第一服务、卓越商企服务、朗诗绿色生活、宋都服务和融创服务等物企与其关联房企达成多项“以资抵债”的交易，共抵消应收账款达24.43亿元。
中物智库认为，近年来，由于无法如期偿付欠款，房企“以资抵债”的现象并不新鲜，多家房企向物企转让停车位、住宅、公寓、写字楼、商铺等以清偿债务。房企风险尚未出清，对于物企来说，接受关联房企的以资抵债，虽能够某些特定的程度降低坏账的风险。但由于房地产市场经济不景气，各地房产资产出现不同程度的贬值，对于物企来说，这笔资产仍有减值的风险。特别是对本来是轻资产的物企来说，面临的将资产盘活、保值增值及后续经营管理等问题。
而这也促进物企角色的转变。随着以资抵债现象增多，也促使原本作为轻资产的物企，不得不亲自下场操盘资产管理，物业企业的角色也由传统的“辅助者”、“支持者”转变为“经营者”。例如，2024年万物云与关联方发生多起“以资抵债”的交易，且其在9月30日发布更改IPO募集资金的用途，拟以18亿募集资金收购经营性资产，以构建独特的“蝶城+社商”生态联动的社区商业投资与运营能力。12月11日，万物云与高和资本对外宣布达成战略合作，双方拟共同创设社商基金，装入持重资产，“蝶城+社商”模式下，万物云要“做社区商业的头牌玩家”。
2024年，物企与美团、饿了么等外卖平台达成跨界合作，在解决外卖配送员进门通行问题上进行了积极有益的尝试。10月，美团与万科物业、中海物业、金科服务、金地智慧服务、保利物业、龙湖智创生活、美置服务等七家物企合作推出“骑手友好社区”通行方案，建立起兼顾居民消费体验需求，与物业管理秩序和快捷配送的机制，畅通配送服务最后一百米。截止到10月底，该方案已累计服务超过160万名骑手，预计年内在全国过万个小区落地。11月26日，绿城服务、饿了么携手支付宝正式对外发布“碰一下开门”行业解决方案，该方案将原来扫码入园的20-30秒缩减至3秒，大幅度的提高了骑手送餐时效、兼顾了安全有序管理，助力构建骑手友好社区。后续，全国3000个绿城服务园区都将实现这项便捷服务。
中物智库认为，通过跨界合作和技术创新，发挥物企和美团双方的优势，构建更加友好和高效的社区配送环境，这不仅仅可以满足业主对于社区安全和服务配送到家的需求，也是解决基层中的实际的问题是一种有益的尝试，对于复杂的、牵涉多个主体的基层治理事件的妥善处理提供新的思路。
专业性成为企业保持领头羊的关键。2024年，多家物企通过专业认证来证明自身的专业性，以技能竞赛为手段来促进关键岗位的专业能力提升等。
专业认证是企业实力的象征之一，也是客户服务能力的重要支撑。一般来说，专业认证往往伴随着严格的服务标准和流程，有助于企业持续提升服务质量，实现用户需求，并进一步增强品牌市场竞争力。在招投标市场，专业认证也往往是甲方考量的主要的因素之一，拥有相关认证的企业获得项目的机会更大。在FM设施管理领域，行业内多家物企开始加强完善自身体系标准，提升认知和专业度，通过认证，打造竞争壁垒。
例如，2024年5月，中物智库助力星河智善生活通过 ISO41001认证，同时获得 CQC 与 IQNET（国际认证联盟）双证书，星河智善也成为国内第 1 家拿到 IQNET(国际认证联盟)认证的企业。此外，时代邻里、融创服务、七福城市服务等企业也成功获得ISO41001认证，进一步彰显他们在FM设施管理领域的专业价值。
今年，多地主管单位、协会、以及物企等开展了技能竞赛，以比赛促进物业服务人员专业能力和专业技能的提升。如，重庆市第五届“巴渝工匠”杯职业技能竞赛，“中海物业技能杯”大赛和新城悦服务技能争霸赛等。
中物智库认为：专业是物业服务的基本盘，物企永葆竞争力的关键。专业能力的打造与提升能够增进甲方和业主对物企的信心和依赖，关键人才的素养和技能水平也直接影响物企的运营效率和客户满意程度。不管是专业认证，还是人才技能竞赛都是有效实现物企整体管理体系提升，以及强化人才专业能力、提升物企竞争力的关键。
今年以来有42家上市物企披露140余起高层人事变动，尤其是在4月和8月这两个业绩披露的关键时期，变动尤为集中。其中不乏关键岗位的变动，例如融信服务执行董事、董事会主席欧国飞获委任为行政总裁；叶明杰辞任世茂服务执行董事、总裁、授权代表，邵亮接任；史书山辞任建业新生活首席执行官，代纪玲接任；王建辉辞任合景悠活首席执行官，副总裁王中琦接任；龙湖集团任命宋海林为龙湖智创生活CEO，刘兴伟卸任等。
中物智库认为：受整体市场大环境、房地产风险以及独立性较弱等因素的影响，物业业绩压力大，话语权弱，缺乏决策权，房地产开发领域的人才也陆续转岗到物业，物业行业高层人事变动频繁。每一次人事变动背后都关联着老板的意图、企业的战略转型，当前物业企业仍处于调整期，预计这种高管频繁变动的现象仍将持续。
例如，招商积余重组上市五周年，发布“招商积余 服务美好”的年度品牌主张，并启动全方面提升服务力行动，着眼于八个“一”，回归本源、回归客户关注需求，努力通过品质服务为用户带来资产保值增值；中航物业更名为积余物业；永升服务从2018年的“永升服务”到2021年的“旭辉永升”，再到2024年的回归“永升服务”，历经加物业标签到去物业标签，最终于2024年的4月正式更名为永升服务，明确品牌的独立性；融创服务正式公布雇主品牌“向善前行，每一份努力都有回响”的价值主张，共建行业人才生态链等。
中物智库认为，品牌建设是一个系统而长期的工程，需要循序渐进，需要一些时间的累积，更需要实践的检验。物企要重新构建起对品牌的认知，从战略方向、核心价值、品牌形象、业务拓展等方面重新认识品牌的价值。
社区安全一直是维护居民生活安宁和社会稳定的重要基石。1月26日，国务院安委会办公室便在全国部署开展消防安全集中除患攻坚大整治行动。2024年2月，江苏南京市雨花台区西柿路9号明尚西苑小区居民住宅6号楼出现重大火灾事故，造成15人死亡、2人重伤、42人轻伤或轻微伤，直接经济损失3300余万元。沉重的安全事故，给物业人再次敲了警钟，全国各地开始自查、整改和防范措施建议。
上海、济南、沈阳等住建或协会迅速开展安全治理工作，最大限度防范化解居住小区内的各类安全风险隐患，特别是电瓶车停放和充电消防问题。5月23日晚，全国电瓶车安全风险隐患全链条整治工作专班部署各地集中组织并且开展电瓶车夜查行动，严查电瓶车违规停放充电、非法改装等明显问题。全国共组成7.4万个夜查小组，对6.3万个居住小区、17.5万个自建房以及23.3万家夜间经营使用场所进行了检查，现场劝导搬离违规停放充电的电瓶车29.8万辆，依法对存在严重违背法律规定的行为的689家单位、856家物业服务公司进行了立案处罚，对7300余名个人进行了依法处置，并将对检查发现的61条存在非法改装线索的电瓶车销售和维修门店溯源查处。很多物企也开始持续升级社区安全管理措施。
社区安全是物业管理中的重中之重。物企需要拉紧防范社区安全这根弦。重视社区安全规划、专业安全人员配置和培训、建立应急预案等必不可少。
除了上述十件重大大事外，中国物协选举产生中国物业管理协会第六届理事会领导班子，并发布《中国物业管理协会发展规划（2025-2029）》；中物智库于12月3日举办的“轻舟”与“重山”2024熙说物业年度演讲；中国国际物业管理产业博览会；江西省南昌市新建区范围内物业管理服务20年经营权挂牌转让；保利物业召开首届国资服务论坛等事项，同样受到很多行业同行的关注。
